Senario memilih pinjaman bank di Malaysia

Senario memilih pinjaman bank di Malaysia

Malaysian Bank and Finance

Memandangkan ramai yang bertanyakan mengenai pinjaman perumahan, disini saya senaraikan beberapa maklumat umum bagaimana memilih pinjaman bank di Malaysia.

Pinjaman bank di Malaysia punyai beberapa pakej tertentu dan keistimewaan mereka tersendiri. Dari pemerhatian saya, hampir 55% pembeli rumah diMalaysia hanya pergi ke satu atau dua bank sahaja sebelum mereka membuat keputusan membeli rumah. Hanya 5% sahaja pembeli yang membuat “survey” lebih dari 3 bank. Manakala hampir 30% pembeli membuat keputusan menerima pakej pinjaman dari cadangan pihak penjual dan rakan-rakan. Selebihnya hampir 10% pula menggunakan internet sebagai sumber maklumat pinjaman.

Sebelum anda mula lakukan sebarang transaksi booking, nasihat saya selidiki pinjaman anda dahulu. Lakukan bajet mudah untuk mengenali kelayakkan anda seperti;

- Sasaran bayaran bulanan yang saya ingin tanggugi

- Sasaran bayaran pendahuluan yang saya ingin keluarkan

- Semak akaun simpanan saya

- Semak simpanan EPF saya

- Semak simpanan ASB dan Tabung Haji

Setelah anda perolehi segala maklumat, baru lah anda membuat bajet sendiri. Gunakan kalkulator pinjaman untuk mendapatkan jumlah bayaran minima setiap bulan. Setelah itu barulah anda membuat keputusan adakah saya boleh beri komitmen ini untuk 20 tahun, 30 tahun, atau 45 tahun? fikirkan dahulu.

Memang mudah mengatakan membeli rumah anda tidak akan rugi, tidak seperti membeli kerta yang nilai hartanya akan susut mengikut keadaan dan kondisi kereta itu. Sebenarnya membeli hartanah, adalah satu komitmen sepanjang hayat, yang mana ia menuntut anda terus menerus membayar didalam jangka tempoh yang lama. Jadi pilih la mana yang termampu. Tidak perlu terikut-ikut pelabur-pelabur “hadrcore” ini, lakukan mengikut cara anda sendiri, biarpun ia mengambil masa dan perlahan.

Setelah anda tahu akan status kelayakkan barulah anda “shop around”, jika boleh, pilihlah hartanah pegangan bebas (Freehold) yang mempunyai nilai tinggi. Setelah itu sediakan dokumen – dokumen penting untuk dihantar pada bank;

Dokumen-dokumen pinjaman

• Salinan fotokopi kad pengenalan
• Slip gaji 3 bulan terkini
• Deposit atau resip tempahan
• Salinan geran pegangan jika ada
• Salinan penyata bank / buku simpanan/ simpanan tetap boleh digunakan

Margin Pinjaman

Margin pinjaman anda berbeza ia bergantung pada nilai pasaran dan kedudukan kewangan anda. Margin pinjaman 100%, 90% atau 95 termasuk MRTA adalah contoh kadar pinjaman yang biasa dipraktiskan oleh bank. Bukan setakat itu sahaja, jenis hartanah, lokasi harta, umur peminjam dan pendapatan juga akan di ambil kira oleh pihak bank.

Tempoh pinjaman

Memanjangkan tempoh pinjaman adalah satu cara baik untuk mengurangkan bayaran bulanan. Lebih-lebih lagi ia berguna pada pelabur hartanah. Kerana lagi sedikit duit yang keluar dari poket, lagi tinggi nilai hartanah itu pada mereka. Kebiasaan bank akan meletakkkan maksima 35 tahun atau sehingga anda berumur 65 tahun, mana yang dahulu.

Bagi mereka yang berumur, ada beberapa teknik yang biasa digunakan untuk melanjutkan tempoh pinjaman anda. Jadi sebelum membuat pinjaman dapatkan khidmat dasihat dari pegawai bank berdekatan kerana mereka lebih arif mengenai pakej-pakej pinjaman mereka .

Kita telah belajar dan mengetahui akan dokumen dan syarat-syarat tertentu sebelum memohon pinjaman. Tempoh pinjaman pada mereka yang telah berumur bergantung pada kelayakkan dan liabiliti peminjam. Jadi bagaimana caranya saya boleh memanjangkan tempoh pinjaman jika sudah berumur?

Satu trik yang selalu digunakan untuk memanjangkan lagi tempoh pinjaman adalah dengan menggunakan nama anak sebagai penama kedua didalam pinjaman. Apabila meletakkan nama anak pihak bank akan mengambil kira tempoh purata umur peminjam. Jika kelayakkan dan liabiliti anda yang tidak terlalu tinggi berkemungkinan besar dapat memaksimakan tempoh pinjaman sehingga 30 tahun. Bagaimana jika anak saya tidak bekerja boleh ke? jika anak anda yang tidak bekerja boleh juga membantu, tetapi sekurang-kurangnya dia mesti sedang melanjutkan pelajaran didalam bidang profesional, seperti doktor, jurutera, juru terbang, atau mana-mana bidang profesional lain. Tetapi ada beberapa bank sahaja yang boleh lakukannya.

Selain itu jika anda mempunyai mana-mana dokumen tambahan, seperti slip bayaran sewa rumah, kerja part-time atau mana-mana akaun perniagaan kecil-kecilan, sertakan sekali, mungkin dapat membantu anda didalam proses permohonan pinjaman. Jika berniaga jangan lupa sertakan sekali borang cukai tafsiran. Ini akan menguatkan lagi permohonan anda.

Selain dari melanjutkan tempoh pinjaman anda harus berhati-hati dengan kadar faedah (interest rate) bank yang mungkin agak sedikit mengelirukan. Pernahkah anda ditawarkan pinjaman sehingga BLR-2.3 atau BLR-2.4? jika anda berjumpa dengan tawaran menarik ini, anda harus berhati-hati ada sesetengah bank yang menawarkan pinjaman dengan kadar yang “super best!”. Malangnya ada syarat terlindung yang dipanggil “locking period” didalam perjanjian pinjaman anda. Ada juga bank menawarkan BLR-2.2 sahaja, tetapi “locking period” tidak lama.

Apa itu “locking period”?

Locking period adalah satu istilah yang digunakan oleh pihak bank untuk menyatakan bahawa anda terikat dengan syarat untuk tidak membatalkan perjanjian pinjaman bersama bank sebelum melepasi tempoh wajib. Ini bermakna jika saudara merancang untuk menjual, menyelesaikan pinjaman atau membiayai semula rumah… anda akan dikenakan penalti mengikut baki pinjaman. Secara asasnya tempoh wajib hanyalah 3 tahun.

Locking period yang panjang tidak menjadi masalah jika anda tidak bercadang untuk menjual hartanah itu atau membiayainya semula. Tetapi harus diingat, kebiasaanya kadar BLR akan berubah setiap 5 tahun sekali atau lebih. Sebagai contoh didalam tempoh 5 tahun selepas ini kami menjangkakan BLR akan berubah, apabila BLR naik ramailah pelabur atau peminjam akan menukar pakej pinjaman sedia ada kepada pakej yg tetap dan tidak terlalu tinggi.

Waktu itu anda akan menghadapi masalah, kerana pinjaman anda tertakluk pada syarat dan tempoh wajib yang dikenali sebagai “lockin period”. Ambil nota ini, bahawasanya ada sesetengah bank menawarkan “rate” pinjaman menarik tetapi “lockin period” nya adalah 8 tahun “it’s damn serius!” cari pakej pinjaman yang lain, jangan buang masa anda. Kenapa saya kata begitu? ini kerana, anda dan saya tidak boleh menilik masa hadapan, tetapi dengan persediaan rapi dan perancangan kewangan bijak kita dapat mengelak dari membayar penalti kepada bank.

Baik, Jika pada hari ini BLR adalah 5.55%. Didalam tempoh ini saya bayangkan bayaran pinjaman rumah anda setiap bulan adalah RM1300. Setelah 5 atau 6 tahun, kebiasaanya BLR akan meningkat 1 atau 2 kali. Sebagai contoh jika kadar BLR naik sehingga 6.65% ini bermakna secara automatik pinjaman anda akan di “restructre” oleh bank. Jika pada waktu itu anda mempunyai komitmen dan liabiliti tinggi berkemungkinan besar anda akan mempunyai masalah untuk membayar baki pinjaman dengan kadar faedah yang baru. Oleh itu anda harus berhati-hati dan dapatkan tempoh “locking period” yang rendah supaya tidak terjerat dengan jerangkap samar bank komersial ini. Misi anda bukan sahaja mencari kadar faedah rendah tetapi tempoh wajib “Locking period” pinjaman juga mesti rendah sebaik-baiknya hanya 3 tahun.

Pakej pinjaman perumahan yang biasa ditawarkan oleh bank;

Pinjaman Berjangka (Term Loan)

Pinjaman perumahan berjangka ini adalah satu pakej fasiliti pinjaman yang biasa digunakan. Pinjaman jenis ini adalah tetap sehingga tempoh tertentu seperti 35 tahun atau sehingga berumur 65 tahun. Ada juga sesetengah bank yang menawarkan pinjaman selama 45 tahun atau maksima umur 75 tahun. Selain itu semak juga dengan pegawai bank apakah bank anda memberi kebenaran anda untuk membuat pra-bayaran awal “pre-payment” pada akaun pinjaman. Ada sesetengah bank tidak membenarkan peminjam untuk membuat pembayaran awal tanpa memberi notis awal pada mereka. Jika bayar juga, anda akan dikenakan penalti. Pelik kan? jika kita bayar cepat kena penalti, kalau kita bayar lambat pun kena penalti. Jadi berhati-hati.

Pinjaman Overdraf

Pinjaman ini adalah satu fasiliti pinjaman berdasarkan jumlah had tertentu. Pinjaman jenis ini tiada had minima bayaran bulanannya kerana ia dikira berdasarkan baki pinjaman harian. Dengan fasiliti kredit ini, ia memberi kelonggaran pada peminjam untuk menyelesaikan hutang tanpa had masa dan menggunakan fasiliti ini untuk digunakan pada tujuan yang lain. Tetapi oleh kerana waktu bayaran pinjaman yang berbeza pinjaman ovedraf mempunyai kadar faedah yang tinggi pada sesetengah peminjam.

ZEC vs. NZEC

Selain dari faktor diatas, anda juga harus memahami perbezaan diantara Zero Entry Cost (ZEC) dan Non-Zero Entry Cost (NZEC). Apakah sebenarnya yang dipanggil zero entry cost? Zero entry cost pada dasarnya ditujui pada kos-kos guaman untuk proses permohonan pinjaman. Ini bermakna jika anda mengambil pakej Zero entry cost segala yuran guaman anda dibiayai oleh pihak bank. Walaupun begitu ZEC dan NZEC mempunyai perbezaan kadar faedahnya. Sebagai contoh jika pakej ZEC mempunyai kadar BLR-2.00 manakala NZEC pula BLR-2.3 mengikut bank tertentu. Mengikut jangka masa panjang, ada lebih baik anda membayar sendiri yuran guaman pinjaman anda. Mungkin perbezaan diantara 0.03% terlalu sedikit, Siapa kata sedikit, bukankah lagi bagus anda dapat berjimat RM200 setiap bulan, bermakna didalam setahun anda dapat berjimat RM2400 atau RM24,000 didalam 10 tahun. Mana lebih bagus jimat RM24,000 atau bayar yuran guaman RM2500.

Bagaimana dengan yuran guaman?

Yuran guaman adalah satu yang subjektif untuk diterangkan kerana setiap firma guaman mempunyai kadar dan kaedah tersendiri. Walau bagaimanapun penulis akan cuba letakkan contoh kiraan biasa yang dipraktiskan;

http://www.jpph.gov.my/V1/kira_dutisetem.php?versi=2

Jumlah dan angka yuran guaman diatas mungkin berbeza. Selain itu anda juga perlu menyediakan peruntukan untuk beberapa kos sampingan dari peguam. Sebaik-baiknya sediakan 2&-3% lagiuntuk menampung kos-kos tersembunyi dari yuran guaman. Nasihat saya semak dahulu akaun simpanan dan KWSP, kemudian rancang dengan betul sebelum anda membuat sebarang komitmen jangka panjang ini.

Info terbaru, kalau anda beli rumah RM 250 000 ke bawah, yuran guaman anda di beri diskaun 50% ( dari duit setem ) tetapi mulai tahun hadapan untuk rumah RM 300 000 ke bawah juga dapat diskaun 50% ( dari duit setem ).

Diharap dengan penjelasan mudah diatas dapat membantu anda memilih pakej bank yang bersesuaian dengan tujuan dan rancangan pelaburan anda.

Semoga berjaya pelabur semua…

Allah is always by your side, Insha Allah, Insha Allah, Insha Allah